Bérbeadás, viszonteladás és alapok: 7 módja annak, hogy pénzt keressen ingatlannal
Vegyes Cikkek / / August 22, 2022
1. Béreljen ki egy lakást
A módszer egyszerű, de fontos, hogy a törvényen belül cselekedjünk. Az első lépés a szerződés. Hosszú távú és napi bérbeadásra egyaránt következtetni kellAz Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. 35. fejezet Lakásbérlés írásos szerződést a munkáltatóval. Ez a pénz- és vagyonvédelmet szolgálja arra az esetre, ha a bérlő megrongálja a bútort, vagy az Ön tudta nélkül kezdi el kiadni a lakást. Szerződés nélkül nehéz lesz vitatkozni és kártérítést kérni. Egy másik módja annak, hogy anyagilag biztosítsd magad - veszAz Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. 329. cikk A kötelezettségek teljesítésének biztosításának módjai új bérlőknek kauciójuk van, és a szerződésben rögzíteni kell, hogy mely esetekben nem jár vissza az összeg a bérlőnek.
A második fontos pont a lakásbérlés után fizetendő adó. MagánszemélyekAz adótörvény 224. cikke. adókulcsok fizet 13%-ot IPAz Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.20. adókulcsok egyszerűsítve - 6%. Ha ez nem történik meg, fennáll a veszélye
bírságAz Orosz Föderáció adótörvénykönyve 122. cikk. Adóösszegek (díjak, biztosítási díjak) be nem fizetése vagy hiányossága — a meg nem fizetett adóösszeg 20-40%-a. Magát az adósságot nem engedi el.Valódi és teljesen kifizetett lakás bérbeadása, jelzáloghitellel vásárolt lakás. De figyelembe kell vennünk az ingatlanpiaci keresletet és a banki árakat. Tegyük fel, ha a bérleti díj 4%-kal csökken, és a jelzáloghitel évente további 3%-ot eszik a hozamból, akkor mínuszban lehet. Ez most különösen igaz, hiszen tavasszal az egekbe szöktek az ingatlanárak és a jelzáloghitelek kamatai.
2. Bérelt szállások albérletének megszervezése
A bérelt terület lehet újravenniAz Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 615. cikk. Bérelt ingatlan használata egy másik személynek. Ebben az esetben nem kell lakást vásárolnia, de fontos a tulajdonos beleegyezése és rögzítése az elsődleges bérleti szerződésben.
Itt kétféleképpen lehet pénzt keresni:
- A helyiség egy részét bérbe adják. Tegyük fel, hogy bérelsz egy kétszobás lakást, és adsz még egy embert egy szabad szobába.
- Távollét ideje alatt bérbe adják a bérelt helyet. Keressen ideiglenes bérlőt egy nyaraláshoz vagy üzleti úthoz.
Ezen túlmenően az albérlet költsége a kötelezettségek hiánya miatt emelkedhet. Az ingatlan állapotáért és az időben történő fizetésért továbbra is az elsődleges bérlő felel a tulajdonos felé, az albérlőnek emiatt nem kell aggódnia.
A biztonság kedvéért az is fontos, hogy a lakásbérbeadáskor megkötötthez hasonló megállapodást kössünk. Az egyetlen új feltétel, hogy jelen dokumentum érvényességi ideje nem haladhatja meg az elsődleges dokumentum feltételeit.
3. Fektessen be kereskedelmi ingatlanokba
Nem szükséges tíz- vagy százmilliókat, esetleg milliárd rubelt költeni egy bevásárlóközpont megnyitásához, vagy a földszinti lakásból üzletté vagy kávézóvá alakítani. A befektetési alapokon (UIF) keresztül viszonylag kis összeggel fektethet be kereskedelmi ingatlanokba. Alapokat gyűjtenek a befektetőktől és befektetnek, cserébe pedig az alap résztvevői részesedést kapnak - a tulajdonjogot megerősítő értékpapírt. A befektetési alapok különféle eszközökkel foglalkozhatnak – részvényekkel, kötvényekkel, üzleti és tulajdonképpen kereskedelmi ingatlanokkal.
Az eszköz likviditásától, azaz a gyors eladási képességtől függően a befektetési alapok nyitottak, intervallumúak, cserések és zártak. Az ingatlanalapok általában csak zárt alapok: banki alkalmazásokban könnyen lehet részvényeket vásárolni, de zárás után visszafizetni (a határidőket azonnal jelezzük). Az alapból a tervezett időpontnál korábban csak a részesedés másik személynek történő továbbértékesítésével lesz lehetőség.
A hozam itt a részesedés értékének változását biztosítja: az ingatlanok árával és a bérlői díjakkal együtt nő. A kifizetések gyakorisága a zártvégű befektetési alap stratégiájától függ:
- Ha az alap építés alatt álló kereskedelmi ingatlanokba fektet be, akkor csak az üzembe helyezés után lesz lehetőség nyereségre. A részvény eladásáig pénz nem kerül jóváírásra a számlán.
- Ha az alap kész ingatlanokat vásárol, a részvényesek negyedévente átmeneti bérleti bevételhez jutnak. A bevétel megszerzéséhez nem kell megvárni a részvény visszaváltását. A bérlőkkel kötött szerződések hosszú időre (5-15 év) jönnek létre, ami biztosítja a fizetések stabilitását.
Mindenesetre az alap bezárása után az ingatlant eladják, és a pénzt szétosztják a befektetők között. Az induló letét összege a tárgyak áremelkedéséből származó haszon miatt nő.
Ennek a pénzszerzési módnak kockázatai vannak. Például a bérlők korai kilépése vagy az ingatlan piaci értékének csökkenése befolyásolhatja a jövedelmezőséget. Annak érdekében, hogy a részvény stabil legyen, vásárlás előtt alaposan tanulmányoznia kell a befektetési alapot: ellenőrizze történetét, véleményét, nézze meg, mely ügyfelekkel dolgozik.
Az alapkezelő társasággal könnyű ingatlanba fektetni egy zártvégű befektetési alapon keresztül.Modern ingatlanalapok”- 1996 óta működik az orosz piacon. Az MC jelenleg öt zárt végű alapot kezel, amelyek raktárakat, bevásárlóközpontokat, irodákat és egyéb drága és jövedelmező helyiségeket vásárolnak és bérelnek.
A minimális hozzájárulás költsége 100 000 rubel. Olcsóbb, mint egy teljes értékű kereskedelmi ingatlanvásárlás, ráadásul kevésbé energiaigényes: a helyiségek kiválasztása, a bérlőkkel való kommunikáció, a dokumentáció - mindezt az alapkezelő társaság veszi át. A részvény tulajdonosa ebben az időben egyszerűen bevételhez jut. A zárt befektetési alapokba történő befektetés futamideje 5-10 év. A befektetésijegy-tulajdonosok jogait egy speciális letétkezelő is garantálja: egyszerre több alap és alapkezelő társaság befektetési jegyeihez fűződő jogokról vezet nyilvántartást.
Ingatlanvásárlás előtt az Egyesült Királyságban"Modern ingatlanalapok» elvégzi a befektetési kockázatok felmérését és ötféle, köztük műszaki és jogi auditot, - csak jó minőségű objektumokat választ ki. Ezenkívül a cég értékeli az ingatlanok vonzerejét a horgonybérlők, azaz a nagyvállalatok és a szövetségi hálózatok, például a piacterek számára. Annak kockázata, hogy fel akarnak bontani egy hosszú távú szerződést és elhagyni az oldalt, kisebbek, mint egy kis és csak fejlődő vállalkozásé.
Legyen befektető
4. Adja el tovább a "megölt" lakást
A másodlagos ingatlanpiacon elég olyan lakás található, ahol nem jó a javítás, a vészhelyzeti kommunikáció vagy a jogsértés. Problémák miatt ezek költsége általában alacsony – még akkor is, ha a helyszín jó és a felvétel lenyűgöző. Pénzt kereshet az ilyen ingatlanokon, ha minden hiányosságot megszüntet, és piaci áron eladásra bocsátja.
Ebben az esetben előre fel kell mérnie képességeit és a lakás problémásságának mértékét. Ahhoz, hogy vonzó megjelenést kapjon, energiát kell költenie, be kell fektetnie befejező anyagokba, vízvezeték-szolgáltatásokba, ügyvédet kell fogadnia és rendbe kell tennie a dokumentumokat. Ezenkívül a vásárlás után gyorsan kell cselekednie: fennáll annak a veszélye, hogy a javítás és egyéb problémák megoldása során a lakások piaci értéke csökken, és eltörli az összes lehetséges előnyt.
5. Vásároljon lakást egy épülő házban
Az építési szakaszban a lakhatás kevesebbe kerül, és ha kész a lakás, akkor drágábban továbbadhatja, és nyerhet az árkülönbözeten. Ebben az esetben részvényszerződés jön létre - szerzett2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvény „A társasházak közös építésében való részvételről egyéb ingatlantárgyakról és az orosz egyes jogalkotási aktusok módosításáról Föderáció". 4. cikk Megállapodás közös építésben való részvételre tulajdonjogok, nem maga a lakás. A fejlesztővel kapcsolatos problémák elkerülése érdekében előzetesen meg kell győződnie arról, hogy a dokumentum szövege tartalmazza az üzembe helyezés feltételeit, a kulcsok átadásának feltételeit és a kártérítés feltételeit. Utóbbival könnyebben megoldható lesz a probléma, ha a végleges élettér a felvételen vagy egyéb feltételekben eltér a szerződésben foglaltaktól.
Ezenkívül a vásárlás előtt fontos alaposan átgondolni a fejlesztő történetét és hírnevét - különben fennáll annak a veszélye, hogy hosszú távú építkezésbe fut, vagy csak sikertelen lakást kap. Ehhez át kell tanulmányozni a fejlesztő weboldalán található dokumentumokat, be kell törni Egységes lakásépítési információs rendszer és választottbírósági ügyek irattárát, valamint olvassa el a vásárlói véleményeket.
6. Fektessen be jelzáloggal fedezett értékpapírokba (MBS)
Jelzáloggal fedezett értékpapírok – kötvények, előállítottA jelzálog-értékpapírokról szóló szövetségi törvény, 2003. november 11., N 152-FZ bankok. A munka menete a következő: a bank ügyfele pénzt vesz tőle ingatlanvásárlásra, a bank pedig ugyanennyi értékpapírt bocsát ki, és elküldi a tőzsdére, ahol a befektetők megvásárolják. A bank ebben az esetben nyer, ha kompenzálja a hitel kibocsátására fordított összeget, és a befektető megkapja garantált jövedelem: a nyereség fix, és negyedévente vagy félévente egyszer csöpög a bank által fizetett kamatból hitelező.
Ennek a módszernek a fő hátránya a hosszú távú: a betétet csak a jelzáloghitel teljes kifizetése után lehet felvenni, és ez általában évtizedek. Ezenkívül fennáll annak a veszélye, hogy a hitelfelvevő egyáltalán nem tudja fizetni a jelzáloghitelt. De a betét összege bármilyen lehet: valós az ICB vásárlása 1000 rubelért. És tőzsdén adják el – nem kell sehova mennie, és nem kell kapcsolatba lépnie harmadik felekkel a vásárláshoz.
7. Vásároljon fejlesztői kötvényeket
A fejlesztők most nem használhatják fel a részvényesek pénzét új házak építésére – a pénz letéti számlákon van. És szükségük van finanszírozásra, ezért kiadásÉrtékpapírok tégla helyett: amit a fejlesztői kötvényekről tudni kell / RBC kötvények: a befektetők megvásárolják őket, vagyis adnak pénzt projektek megvalósítására, majd a fejlesztő visszaadja a pénzt, de kamatostul.
HozamAz oroszországi fejlesztők kihelyezett kötvényeinek mennyisége csaknem megkétszereződött az év során / TASS itt magas - 10-15%, de sok a kockázat. Például, ha csökken a kereslet az új építésű lakások iránt, akkor a cégek eladási mutatói esnek – nem lesz pénz kamatfizetésre.
A zártvégű befektetési alapok részvényeinek megszerzése megbízható módja annak, hogy ingatlanon keressenek pénzt. Itt kevés a kockázat, mert a profit nem egy, hanem két forrásból - a bérleti díjból és a piaci ár változásából - keletkezik. A bevételt negyedévente egyszer osztják szét a részvényesek között. ZPIF Menedzsment StratégiaModern ingatlanalapok” csak épített és már bérelt objektumok megvásárlásával jár, így a befektetők azonnal profitot termelnek a részesedésből. És potenciális jövedelmezőségük nem alacsonyabb, mint a VOD - körülbelül évi 15%.
Kereskedelmi ingatlan befektetővé válhat az alapkezelő társaság honlapján és irodájában "Modern ingatlanalapok». Az alkalmazottak segítenek a megfelelő alap kiválasztásában, a dokumentumok elkészítésében és a befizetésben.
Tudj meg többet